대전 유성구 구암동 · 근린주택
[동네 분석] 대전 유성구 구암동 · 2025타경1429 근린주택
![[동네 분석] 대전 유성구 구암동 · 2025타경1429 근린주택 검토 요약](https://daejeon.recoverylab.co.kr/__jauction/brief.svg?title=%5B%EB%8F%99%EB%84%A4+%EB%B6%84%EC%84%9D%5D+%EB%8C%80%EC%A0%84+%EC%9C%A0%EC%84%B1%EA%B5%AC+%EA%B5%AC%EC%95%94%EB%8F%99+%C2%B7+2025%ED%83%80%EA%B2%BD1429+%EA%B7%BC%EB%A6%B0%EC%A3%BC%ED%83%9D&v=20260901a)
제이옥션 검토 코멘트
2025타경1429 입찰 검토가 필요하시면 연락주세요.
2025타경1429의 제이옥션 입찰 검토에서는 말소기준권리와 임차인의 대항력·배당요구, 대지권·위반건축물 여부, 점유·명도 난이도, 수선비와 인근 실거래를 확인해 적정 입찰 상한을 산정합니다.
대전 유성구 구암동 2025타경1429 근린주택이 놓인 동네를 정리했습니다. 상태 매각 · 감정가 13.7억원 · 최저가 9.6억원 · 유찰 1회.
권리·기일·등기·임차·명세서는 여기 없습니다.
2025타경1429 권리관계·기일·등기 전체 보기 →구암동 학교 배정 — 초·중·고 통학구역
초등학교덕송초등학교
중학교덕명중학구
고등학교대전광역시단일학교군
초등학교는 덕송초등학교에 배정되는 덕송초통학구역에 들어갑니다.
중학교는 덕명중학구 단일 학교군입니다.
고등학교는 대전광역시단일학교군에 속하며 배정 대상 학교가 43곳입니다.
구암동 반경 500m·1km 상권
반경 500m 사업체161곳
반경 1km 사업체291곳
소매70곳
음식61곳
과학·기술50곳
구암동 반경 500m 안에 등록 사업체가 161곳, 반경 1km 안에는 291곳 있습니다. 2026년 3월 기준 집계입니다.
1km 안 사업체의 55%가 500m 안에 몰려 있어 상권이 물건 바로 앞에 집중된 형태입니다.
업종 구성은 소매 70곳, 음식 61곳, 과학·기술 50곳, 수리·개인 41곳 순입니다.
반경 1km 사업체 수를 유성구 전체 안 176건과 나란히 놓으면 이 물건은 하위 40% 지점입니다.
유성구 빌라·다세대·주택 안에서 이 물건의 가격 위치
유성구 빌라·다세대·주택 107건의 감정가 평균은 12.6억원, 중앙값은 12.3억원입니다. 이 물건의 감정가 13.7억원은 그 평균의 109%이고 분포에서는 하위 54% 자리에 놓입니다.
최저매각가격 9.6억원은 감정가의 70%로, 같은 조합 평균 저감 수준(64%)보다 덜 내려온 상태입니다(가격 기준 하위 62%).
유찰은 1회 쌓였고 같은 조합 평균은 1.6회입니다. 유찰이 왜 반복됐는지는 동네가 아니라 권리·점유 쪽 사정이므로 정본 상세에서 확인해야 합니다.
유성구 빌라·다세대·주택 중 감정가가 가까운 물건
- 2024타경2777 다가구주택
구암동 · 감정가 12.8억원 · 최저가 6.3억원 · 유찰 2회 - 2026타경600165 단독주택다가구
노은동 · 감정가 9.3억원 · 최저가 4.6억원 · 유찰 2회 - 2025타경503324 다가구주택
교촌동 · 감정가 19.3억원 · 최저가 13.5억원 · 유찰 2회 - 2025타경502602 근린주택
구암동 · 감정가 20.0억원 · 최저가 9.8억원 · 유찰 2회 - 2024타경1095 근린주택
구암동 · 감정가 21.2억원 · 최저가 14.8억원 · 유찰 1회 - 2026타경600006 다가구주택
봉산동 · 감정가 6.2억원 · 최저가 2.1억원 · 유찰 4회
구암동에 대해 자주 묻는 것
구암동 이 주소는 어느 학교로 배정되나요?
공개 통학구역 경계 기준으로 초등학교 덕송초등학교, 중학교 덕명중학구, 고등학교 대전광역시단일학교군입니다. 구역 기준일 2026-10-22. 실제 배정은 관할 교육지원청 공고로 확인하십시오.
구암동 근린주택 주변 상권은 어느 정도인가요?
반경 1km 안 등록 사업체는 291곳입니다. 이 가운데 161곳이 반경 500m 안에 있습니다. 가장 많은 업종은 소매(70곳), 음식(61곳), 과학·기술(50곳)입니다.
유성구 빌라·다세대·주택 평균과 비교하면 이 물건 가격은 어느 수준인가요?
유성구 빌라·다세대·주택 107건의 평균 감정가는 12.6억원, 중앙값은 12.3억원입니다. 이 물건은 13.7억원으로 하위 54% 지점입니다. 같은 조합의 평균 최저매각가격은 8.5억원이고 이 물건은 9.6억원입니다.
2025타경1429 권리관계·기일·등기는 어디서 보나요?
https://bid.recoverylab.co.kr/auction/2025-1429.html 에 있습니다.
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공공데이터 가공 · 기준일 2026-10-22
AI 경매 핵심 정보 요약
| 사건번호 | 2025-1429 |
|---|---|
| 물건종류 | 상가주택 |
| 소재지 | 대전광역시 유성구 구암동 670-2 |
| 감정평가액 | 13억 7440만원 |
| 최저매각가격 | 13억 7440만원 |
| 매각기일 | 2026-10-22 |
| 담당법원 | 대전 |
2025-1429
대전 유성구 구암동 670-2 상가주택
- 감정가13억 7440만원
- 최저매각가13억 7440만원 (100%)
- 매각기일2026-10-22 · 기일 경과
- 관할법원대전
물건 사진
유성구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 136건
- 평균 낙찰가율62.7%
- 평균 낙찰가4억 3,886만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
임차인 현황
전입일과 대항력 유무는 보증금 인수 여부를 가릅니다. 배당요구 종기와 확정일자는 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구OO | 없음 | 2020-12-01 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 남OO | 없음 | 2021-12-24 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 유OO | 없음 | 2020-06-30 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 이OO | 없음 | 2024-07-26 | 402억 2024만원 | - | 없음 |
| 이OO | 없음 | 2024-12-17 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 이OO | 없음 | 2020-01-17 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 이OO | 없음 | 2023-04-04 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 정OO | 없음 | 2023-08-28 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 주OOOOOOOOO | 없음 | 2021-12-17 | 1억 2021만원 | - | 없음 |
| 황OO | 없음 | 2020-01-23 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 계 | - | 1074000000억 145만원 | 145만원 | 없음 |
법원 공식 문서 확인값(매각물건명세서)
- 목적물 토지표시대전광역시 유성구 구암동 670-2 대 263.9㎡
- 법원 공고서류매각물건명세서
- 배당요구 종기일2025. 6. 4.
- 명세서 작성일2026. 6. 4.
- 최선순위 설정일자2019. 12. 4. 근저당권
대법원 법원경매정보 공식 서류 발췌값입니다. 입찰 전 열람 자료 원본을 반드시 확인하세요.
주변 상권 현황(공공데이터)
- 반경500m
- 사업체 수53개
- 주요 업종 1음식 19곳
- 주요 업종 2소매 10곳
- 주요 업종 3숙박 8곳
- 주요 업종 4부동산 8곳
- 주요 업종 5과학·기술 3곳
소상공인시장진흥공단 상가정보 기준월 202606. 입지 수요 판단의 참고 자료입니다.
배정 학군 및 인근 교육 시설(학교알리미)
- 배정 중학성산중학교 (157m)
- 배정 초등동남초등학교 (843m)
교육부 학교알리미 학구도 공공데이터 기준입니다.
입찰 자금 준비 시나리오(시나리오별 자금 분석)
취득세(1.1%) 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다.
| 입찰 성향 | 예상 입찰가 | 대출 가능액 | 필요 현금(자기자본) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 5804만원 | 2902만원 | 3765만원 |
| 기준 | 6268만원 | 3760만원 | 3376만원 |
| 공격 | 6732만원 | 4376만원 | 3230만원 |
AI 물건 위험도 진단
R3 등급 (50점)가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
- 등기 요약 부족: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 감정평가서 확인 필요: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 큰 가격 할인: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 유찰 반복: 유찰 횟수가 3회입니다.
대전 유성구 같은 지역 진행 물건
- 대전 유성구 문지동 657 문지효성해링턴플레이스 상가동 1층1 근린상가2026-10-22 · 4억 6400만원
- 대전 유성구 문지동 657 문지효성해링턴플레이스 상가동 1층1 근린상가2026-10-22 · 4억 6400만원
- 대전 유성구 구암동 623-27 상가주택2026-10-22 · 21억 1710만원
- 대전 유성구 덕명동 187 외 1필지 과수원2026-10-22 · 23억 4648만원
- 대전 유성구 구암동 622-23 나동 2층201호 다세대주택2026-10-22 · 1억 800만원
- 대전 유성구 도룡동 399-22 스타빌플러스 5층515호 아파트2026-10-22 · 1억 4600만원
- 대전 유성구 대정동 316-1 대전드리움아파트1단지 110동 아파트2026-10-22 · 2억 3400만원
- 대전 유성구 전민동 339-18 다가구주택2026-10-22 · 11억 1209만원
매각기일이 가까운 순입니다.
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대전광역시 유성구 구암동 670-2 입지 및 가치 분석
🏷️ 금호워터폴리스🏷️ 칠곡3지구학원가🏷️ 대구3호선칠곡
산업·일자리금호워터폴리스 첨단복합복합단지 & 대구산격청사 도심융합특구: 금호강 워터프론트 첨단제조·물류 금호워터폴리스와 경북대-대구시청 산격청사를 잇는 도심융합특구 조성으로 청년 첨단산업의 심장이 됩니다.
학군·에듀칠곡3지구 대형 학원가 & 침산동 옥산로 명문 에듀존: 대구 강북 지역 최대 교육 인프라인 칠곡3지구 동천동 학원가와 침산동 침산화성파크드림 일대 신흥 명문 에듀존으로 안정적 학군 수요를 갖췄습니다.
교통·인프라대구 3호선 팔거역·칠곡운암역 & 도시철도 4호선 엑스코선: 지상철 3호선 모노레일 축과 엑스코선을 통해 복현·산격동과 칠곡 일대의 대구 도심 및 KTX역 연결성이 대폭 업그레이드됩니다.
유성구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 136건
- 평균 낙찰가율62.7%
- 평균 낙찰가4억 3,886만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
제이옥션 로컬 밸류업 연계 분석