대전 서구 갈마동 · 근린주택
[동네 분석] 대전 서구 갈마동 · 2023타경11675 근린주택
![[동네 분석] 대전 서구 갈마동 · 2023타경11675 근린주택 검토 요약](https://daejeon.recoverylab.co.kr/__jauction/brief.svg?title=%5B%EB%8F%99%EB%84%A4+%EB%B6%84%EC%84%9D%5D+%EB%8C%80%EC%A0%84+%EC%84%9C%EA%B5%AC+%EA%B0%88%EB%A7%88%EB%8F%99+%C2%B7+2023%ED%83%80%EA%B2%BD11675+%EA%B7%BC%EB%A6%B0%EC%A3%BC%ED%83%9D&v=20260901a)
제이옥션 검토 코멘트
2023타경11675 입찰 검토가 필요하시면 연락주세요.
2023타경11675의 제이옥션 입찰 검토에서는 말소기준권리와 임차인의 대항력·배당요구, 대지권·위반건축물 여부, 점유·명도 난이도, 수선비와 인근 실거래를 확인해 적정 입찰 상한을 산정합니다.
대전 서구 갈마동 2023타경11675 근린주택이 놓인 동네를 정리했습니다. 상태 진행 · 감정가 25.2억원 · 최저가 17.6억원 · 유찰 1회.
권리·기일·등기·임차·명세서는 여기 없습니다.
2023타경11675 권리관계·기일·등기 전체 보기 →갈마동 학교 배정 — 초·중·고 통학구역
초등학교대전갈마초등학교
중학교서부5학교군
고등학교대전광역시단일학교군
초등학교는 대전갈마초등학교에 배정되는 대전갈마초통학구역에 들어갑니다.
중학교는 서부5학교군에 속하며 배정 대상 학교가 5곳입니다.
고등학교는 대전광역시단일학교군에 속하며 배정 대상 학교가 43곳입니다.
갈마동 반경 500m·1km 상권
반경 500m 사업체1,117곳
반경 1km 사업체2,916곳
음식942곳
소매589곳
수리·개인491곳
갈마동 반경 500m 안에 등록 사업체가 1,117곳, 반경 1km 안에는 2,916곳 있습니다. 2026년 3월 기준 집계입니다.
500m 안 비중은 38%로, 도보권과 그 바깥에 상권이 나뉘어 있습니다.
업종 구성은 음식 942곳, 소매 589곳, 수리·개인 491곳, 과학·기술 265곳 순입니다.
반경 1km 사업체 수를 서구 전체 안 171건과 나란히 놓으면 이 물건은 상위 36% 지점입니다.
서구 빌라·다세대·주택 안에서 이 물건의 가격 위치
이 물건의 감정가는 25.2억원입니다. 같은 조건(서구 빌라·다세대·주택) 186건과 나란히 놓으면 평균 10.3억원의 244%, 하위 96% 위치입니다.
최저매각가격 17.6억원은 감정가의 70%로, 같은 조합 평균 저감 수준(77%)보다 더 내려온 상태입니다(가격 기준 하위 95%).
유찰은 1회 쌓였고 같은 조합 평균은 1.2회입니다. 유찰이 왜 반복됐는지는 동네가 아니라 권리·점유 쪽 사정이므로 정본 상세에서 확인해야 합니다.
서구 빌라·다세대·주택 중 감정가가 가까운 물건
- 2023타경10313 근린주택
변동 · 감정가 25.8억원 · 최저가 18.1억원 · 유찰 1회 - 2023타경114000 근린주택
감정가 21.6억원 · 최저가 15.1억원 · 유찰 1회 - 2025타경4015 다가구주택
용문동 · 감정가 20.5억원 · 최저가 10.0억원 · 유찰 2회 - 2025타경502448 단독주택다가구
변동 · 감정가 14.0억원 · 최저가 14.0억원 · 유찰 1회 - 2025타경502984 다가구주택
도안동 · 감정가 14.0억원 · 최저가 9.8억원 · 유찰 1회 - 2025타경503257 다가구주택
탄방동 · 감정가 40.3억원 · 최저가 19.7억원 · 유찰 2회
갈마동에 대해 자주 묻는 것
갈마동 이 주소는 어느 학교로 배정되나요?
공개 통학구역 경계 기준으로 초등학교 대전갈마초등학교, 중학교 서부5학교군, 고등학교 대전광역시단일학교군입니다. 구역 기준일 2026-10-22. 실제 배정은 관할 교육지원청 공고로 확인하십시오.
갈마동 근린주택 주변 상권은 어느 정도인가요?
반경 1km 안 등록 사업체는 2,916곳입니다. 이 가운데 1,117곳이 반경 500m 안에 있습니다. 가장 많은 업종은 음식(942곳), 소매(589곳), 수리·개인(491곳)입니다.
서구 빌라·다세대·주택 평균과 비교하면 이 물건 가격은 어느 수준인가요?
서구 빌라·다세대·주택 186건의 평균 감정가는 10.3억원, 중앙값은 10.9억원입니다. 이 물건은 25.2억원으로 하위 96% 지점입니다. 같은 조합의 평균 최저매각가격은 7.7억원이고 이 물건은 17.6억원입니다.
2023타경11675 권리관계·기일·등기는 어디서 보나요?
https://bid.recoverylab.co.kr/auction/2023-11675.html 에 있습니다.
이어서 볼 페이지
공공데이터 가공 · 기준일 2026-10-22
AI 경매 핵심 정보 요약
| 사건번호 | 2023-11675 |
|---|---|
| 물건종류 | 상가주택 |
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마동 297-2 |
| 감정평가액 | 25억 1951만원 |
| 최저매각가격 | 25억 1951만원 |
| 매각기일 | 2026-10-22 |
| 담당법원 | 대전 |
2023-11675
대전 서구 갈마동 297-2 상가주택
- 감정가25억 1951만원
- 최저매각가25억 1951만원 (100%)
- 매각기일2026-10-22 · 기일 경과
- 관할법원대전
물건 사진
위치 및 현장 안내
- 소재지대전 서구 갈마동 297-2
- 지도 보기네이버 지도에서 현장 입지 및 로드뷰 확인
실제 입찰 전 현장 방문을 통해 교통 접근성, 주변 환경 및 점유 현황을 확인하세요.
서구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 163건
- 평균 낙찰가율65.3%
- 평균 낙찰가6억 1,588만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
임차인 현황
전입일과 대항력 유무는 보증금 인수 여부를 가릅니다. 배당요구 종기와 확정일자는 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고OO | 없음 | 2021-06-08 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 김OO | 없음 | 2023-01-03 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 김OO | 없음 | 2021-07-07 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 나OO | 없음 | 2022-06-24 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 마OO | 없음 | 2023-02-28 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 박OO | 없음 | 2022-08-26 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 신OO | 없음 | 2021-07-08 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 유OO | 없음 | 2021-06-07 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 이OO | 없음 | 2021-09-27 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 이OO | 없음 | 2022-11-08 | 305억 2022만원 | - | 없음 |
| 이OO | 없음 | 2021-06-02 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 이OO | 없음 | 2021-09-27 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
주변 상권 현황(공공데이터)
- 반경500m
- 사업체 수1,166개
- 주요 업종 1음식 386곳
- 주요 업종 2소매 207곳
- 주요 업종 3수리·개인 195곳
- 주요 업종 4과학·기술 117곳
- 주요 업종 5시설관리·임대 78곳
소상공인시장진흥공단 상가정보 기준월 202606. 입지 수요 판단의 참고 자료입니다.
건축물대장 현황(공공데이터 세움터)
- 주용도단독주택
- 사용승인일2021-05-28
- 승강기승용 1대
- 연면적676.92㎡
세움터 건축물대장 표제부 연동 데이터입니다.
공시지가 및 토지정보(국토교통부 2026년)
- 개별공시지가(㎡)102만원 (2026년)
- 토지 공시지가 합산4억 5659만원
국토교통부 부동산공시가격 알리미 연동 결과입니다.
배정 학군 및 인근 교육 시설(학교알리미)
- 배정 초등대전갈마초등학교 (552m)
- 인근 고교충남고등학교
- 인근 고교유성고등학교
- 인근 고교동방고등학교
- 인근 고교대전둔산여자고등학교 (825m)
- 인근 고교대전용산고등학교
교육부 학교알리미 학구도 공공데이터 기준입니다.
입찰 자금 준비 시나리오(시나리오별 자금 분석)
취득세(1.1%) 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다.
| 입찰 성향 | 예상 입찰가 | 대출 가능액 | 필요 현금(자기자본) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 17억 6365만원 | 8억 8182만원 | 9억 922만원 |
| 기준 | 19억 475만원 | 11억 4285만원 | 7억 9085만원 |
| 공격 | 20억 4584만원 | 13억 2979만원 | 7억 4654만원 |
AI 물건 위험도 진단
R3 등급 (50점)가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
- 등기 요약 부족: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 임차·점유 정보 확인 필요: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 32건 있습니다.
- 감정평가서 확인 필요: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
대전 서구 같은 지역 진행 물건
- 대전 서구 변동 57-33 상가주택2026-10-22 · 25억 8161만원
- 대전 서구 가수원동 796-4 상가주택2026-10-22 · 10억 3867만원
- 대전 서구 내동 23-3 상가주택2026-10-22 · 21억 8955만원
- 대전 서구 탄방동 922 상가주택2026-10-22 · 13억 2498만원
- 대전 서구 관저동 1953-11 상가주택2026-10-22 · 17억 5300만원
- 대전 서구 내동 37-9 상가주택2026-10-22 · 27억 1648만원
- 대전 서구 갈마동 1172 다가구주택2026-10-22 · 8억 3977만원
- 대전 서구 괴정동 87-9 외 1필지 상가주택2026-10-22 · 11억 7127만원
매각기일이 가까운 순입니다.
전국 법원경매 네트워크 & 관련 허브
대표 종합 서비스 바로가기
로컬 밸류 인텔리전스
📡 네트워크 교차 검증 데이터
대전광역시 서구 갈마동 297-2 입지 및 가치 분석
🏷️ 둔산동학원가🏷️ 정부대전청사🏷️ 정부청사역더블환승
학군·에듀둔산동 크로바 명문학군(충청의 대치동) & 둔산 입시학원가 벨트: 충청권 최고 사교육 1번지 둔산동 시청역 학원가와 문정중·충남고 등 명문 학군이 집중되어 대전 집값을 견인하는 핵심 안전자산 지역입니다.
산업·일자리정부대전청사 & 대전광역시청 행정복합타운·법원검찰청: 정부대전청사(산림청·특허청·관세청 등)와 대전광역시청, 법조타운이 집중된 중부권 최대 행정·공공 업무 중심지로 고소득 직주근접 수요가 탄탄합니다.
교통·인프라정부청사역 1호선·2호선 트램 환승 & 충청권 광역철도 도마역: 정부청사역 도시철도 1호선과 트램 2호선 더블환승 및 도마·가수원 충청권 광역철도 정차로 대전-세종-충남을 잇는 광역철도망의 수혜지입니다.
서구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 163건
- 평균 낙찰가율65.3%
- 평균 낙찰가6억 1,588만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
제이옥션 로컬 밸류업 연계 분석