대전 동구 소제동 · 상가
[동네 분석] 대전 동구 소제동 · 2025타경372 상가
![[동네 분석] 대전 동구 소제동 · 2025타경372 상가 검토 요약](https://daejeon.recoverylab.co.kr/__jauction/brief.svg?title=%5B%EB%8F%99%EB%84%A4+%EB%B6%84%EC%84%9D%5D+%EB%8C%80%EC%A0%84+%EB%8F%99%EA%B5%AC+%EC%86%8C%EC%A0%9C%EB%8F%99+%C2%B7+2025%ED%83%80%EA%B2%BD372+%EC%83%81%EA%B0%80&v=20260901a)
제이옥션 검토 코멘트
2025타경372 입찰 검토가 필요하시면 연락주세요.
2025타경372의 제이옥션 입찰 검토에서는 임차인 대항력과 배당, 체납관리비, 업종 제한, 공실 기간, 실제 임대료와 명도 비용을 확인해 수익 기준의 입찰 상한을 산정합니다.
대전 동구 소제동 2025타경372 상가이 놓인 동네를 정리했습니다. 상태 매각 · 감정가 8.1억원 · 최저가 5.6억원 · 유찰 2회.
권리·기일·등기·임차·명세서는 여기 없습니다.
2025타경372 권리관계·기일·등기 전체 보기 →소제동 학교 배정 — 초·중·고 통학구역
초등학교대진초등학교
중학교진례중학구
고등학교김해시제4학교군
초등학교는 대진초등학교에 배정되는 대진초통학구역에 들어갑니다.
중학교는 진례중학구 단일 학교군입니다.
고등학교는 김해시제4학교군에 속하며 배정 대상 학교가 12곳입니다.
소제동 반경 500m·1km 상권
반경 500m 사업체18곳
반경 1km 사업체22곳
소매8곳
음식8곳
과학·기술2곳
소제동 반경 500m 안에 등록 사업체가 18곳, 반경 1km 안에는 22곳 있습니다. 2026년 3월 기준 집계입니다.
1km 안 사업체의 82%가 500m 안에 몰려 있어 상권이 물건 바로 앞에 집중된 형태입니다.
업종 구성은 소매 8곳, 음식 8곳, 과학·기술 2곳, 수리·개인 2곳 순입니다.
반경 1km 사업체 수를 동구 전체 안 96건과 나란히 놓으면 이 물건은 하위 15% 지점입니다.
동구 상가·근린시설 안에서 이 물건의 가격 위치
이 물건의 감정가 8.1억원은 동구 상가·근린시설 19건의 평균 12.1억원·중앙값 3.1억원에 견주면 평균의 67% 수준으로, 값이 낮은 쪽부터 세어 하위 74% 지점입니다.
최저매각가격 5.6억원은 감정가의 70%로, 같은 조합 평균 저감 수준(36%)보다 덜 내려온 상태입니다(가격 기준 하위 79%).
유찰은 2회 쌓였고 같은 조합 평균은 3.4회입니다. 유찰이 왜 반복됐는지는 동네가 아니라 권리·점유 쪽 사정이므로 정본 상세에서 확인해야 합니다.
동구 상가·근린시설 중 감정가가 가까운 물건
- 2025타경3841 상가
주촌동 · 감정가 9.3억원 · 최저가 3.2억원 · 유찰 3회 - 2025타경503168 근린시설
원동 · 감정가 1.5억원 · 최저가 3626만원 · 유찰 4회 - 2025타경503023 근린시설
중동 · 감정가 37.2억원 · 최저가 18.2억원 · 유찰 2회 - 2025타경3876 근린생활시설
용운동 · 감정가 69.3억원 · 최저가 33.9억원 · 유찰 5회
소제동에 대해 자주 묻는 것
소제동 이 주소는 어느 학교로 배정되나요?
공개 통학구역 경계 기준으로 초등학교 대진초등학교, 중학교 진례중학구, 고등학교 김해시제4학교군입니다. 구역 기준일 2026-10-22. 실제 배정은 관할 교육지원청 공고로 확인하십시오.
소제동 상가 주변 상권은 어느 정도인가요?
반경 1km 안 등록 사업체는 22곳입니다. 이 가운데 18곳이 반경 500m 안에 있습니다. 가장 많은 업종은 소매(8곳), 음식(8곳), 과학·기술(2곳)입니다.
동구 상가·근린시설 평균과 비교하면 이 물건 가격은 어느 수준인가요?
동구 상가·근린시설 19건의 평균 감정가는 12.1억원, 중앙값은 3.1억원입니다. 이 물건은 8.1억원으로 하위 74% 지점입니다. 같은 조합의 평균 최저매각가격은 5.6억원이고 이 물건은 5.6억원입니다.
2025타경372 권리관계·기일·등기는 어디서 보나요?
https://bid.recoverylab.co.kr/auction/2025-372-3.html 에 있습니다.
이어서 볼 페이지
공공데이터 가공 · 기준일 2026-10-22
AI 경매 핵심 정보 요약
| 사건번호 | 2025-372 |
|---|---|
| 물건종류 | 근린생활시설 |
| 소재지 | 대전광역시 동구 소제동 299-85 |
| 감정평가액 | 8억 707만원 |
| 최저매각가격 | 8억 707만원 |
| 매각기일 | 2026-10-22 |
| 담당법원 | 대전 |
2025-372
대전 동구 소제동 299-85 근린생활시설
- 감정가8억 707만원
- 최저매각가8억 707만원 (100%)
- 매각기일2026-10-22 · 기일 경과
- 관할법원대전
물건 사진
위치 및 현장 안내
- 소재지대전 동구 소제동 299-85
- 지도 보기네이버 지도에서 현장 입지 및 로드뷰 확인
실제 입찰 전 현장 방문을 통해 교통 접근성, 주변 환경 및 점유 현황을 확인하세요.
동구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 97건
- 평균 낙찰가율62.1%
- 평균 낙찰가2억 7,781만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
임차인 현황
전입일과 대항력 유무는 보증금 인수 여부를 가릅니다. 배당요구 종기와 확정일자는 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO | 없음 | 2021-12-01 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 주OOOOOOOO | 없음 | 2021-12-01 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 계 | - | 28000000억 500만원 | 500만원 | 없음 |
주변 상권 현황(공공데이터)
- 반경500m
- 사업체 수154개
- 주요 업종 1음식 63곳
- 주요 업종 2수리·개인 31곳
- 주요 업종 3소매 30곳
- 주요 업종 4과학·기술 12곳
- 주요 업종 5시설관리·임대 6곳
소상공인시장진흥공단 상가정보 기준월 202606. 입지 수요 판단의 참고 자료입니다.
건축물대장 현황(공공데이터 세움터)
- 주용도숙박시설
- 사용승인일1995-06-07
- 승강기승용 1대
- 연면적1770.46㎡
세움터 건축물대장 표제부 연동 데이터입니다.
공시지가 및 토지정보(국토교통부 2026년)
- 개별공시지가(㎡)16만원 (2026년)
- 토지 공시지가 합산8억 6095만원
국토교통부 부동산공시가격 알리미 연동 결과입니다.
배정 학군 및 인근 교육 시설(학교알리미)
- 배정 초등숭덕초등학교 (2405m)
- 인근 고교거제상문고등학교
- 인근 고교거제옥포고등학교
- 인근 고교거제중앙고등학교
- 인근 고교연초고등학교
- 인근 고교거제제일고등학교
교육부 학교알리미 학구도 공공데이터 기준입니다.
입찰 자금 준비 시나리오(시나리오별 자금 분석)
취득세(1.1%) 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다.
| 입찰 성향 | 예상 입찰가 | 대출 가능액 | 필요 현금(자기자본) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 5억 9308만원 | 2억 9654만원 | 3억 1106만원 |
| 기준 | 6억 4053만원 | 3억 8431만원 | 2억 7125만원 |
| 공격 | 6억 8797만원 | 4억 4718만원 | 2억 5636만원 |
AI 물건 위험도 진단
R2 등급 (38점)기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
- 등기 요약 부족: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 큰 가격 할인: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 74.9%입니다.
- 유찰 반복: 유찰 횟수가 5회입니다.
대전 동구 같은 지역 진행 물건
- 대전 동구 대동 539 이스트시티1단지 102동 29층2904 아파트2026-10-22 · 5억 5400만원
- 대전 동구 하소동 888 공장2026-10-22 · 21억 9572만원
- 대전 동구 자양동 201 동아아파트 103동 8층806호 아파트2026-10-22 · 3억 2000만원
- 대전 동구 삼성동 481 주공삼성타운아파트 203동 15층15 아파트2026-10-22 · 2억 4700만원
- 대전 동구 가양동 29-2 행복한가 5층501호 도시형생활주택2026-10-22 · 1억 400만원
- 대전 동구 가양동 29-2 행복한가 5층502호 도시형생활주택2026-10-22 · 1억 500만원
- 대전 동구 용전동 24-8 상가주택2026-10-22 · 17억 5801만원
- 대전 동구 낭월동 산9-10 외 3필지 단독주택2026-10-22 · 4억 5071만원
매각기일이 가까운 순입니다.
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대전광역시 동구 소제동 299-85 입지 및 가치 분석
🏷️ 대전역복합환승센터🏷️ 소제동철도관사촌🏷️ 우송대솔브릿지
교통·인프라대전역 복합2구역 개발 & KTX·SRT 메가 충청환승센터: 1조 원대 대전역 복합2구역 메가프로젝트와 동부 대전복합터미널, 철도 지하화 추진으로 전국 철도 교통의 절대 심장부 역할을 공고히 합니다.
상권·라이프소제동 철도관사촌 카페거리 & 대청호 오백리길 힐링투어: 100년 철도관사촌을 힙한 F&B 브랜드 공간으로 재생한 소제동 거리와 청정 대청호 오백리길 수변 드라이브 코스가 대표 핫스팟입니다.
학군·에듀우송대·대전대 대학로 에듀타운 & 가오지구 주거벨트: 외국인 유학생이 많은 우송대 솔브릿지 국제경영대와 대전대 대학가, 동구 최대 계획도시 가오지구 홈플러스·CGV 상권이 생활 편의를 완성합니다.
동구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 97건
- 평균 낙찰가율62.1%
- 평균 낙찰가2억 7,781만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
제이옥션 로컬 밸류업 연계 분석